限价房作为全国范本的意义无锡商品房备案机

2018年07月19日 来源:

“限价房”作为全国范本的意义 无锡商品房备案机制有话要说

核心提示:5月7日晚上,北京市住房和城乡建设委员会起草了《关于加强限房价项目销售管理的通知》,正式向社会公开征求意见。

5月7日晚上,北京市住房和城乡建设委员会起草了《关于加强限房价项目销售管理的通知》,正式向社会公开征求意见。该《通知》的出台明确了限价房卖给谁,怎么卖的问题。

限价房与共有产权房的意义

限房价是指限房价、控地价方式竞得土地的开发建设项目。2016年北京930新政提出这一土地出让方式,在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件,鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

北京限价房作为全国范本的意义

2016年北京在930楼市调控政策中,推出了限房价、竞地价的土地出让方式。在当时土地拍卖的时候,就已经规划锁定了未来可以销售的最高房价。目的是为了抑制房价过快上涨。

然而计划赶不上变化,2016年注定是中国房地产史上浓墨重彩的一笔,全国范围内房价的爆炸式增涨完全超出了市场的预期。那么问题来了,如果按当时政策规定按2年前的房价出售的话,那必然在市场上遭到哄抢。

这个遗留问题放到今天该如何解决?北京市住房和城乡建设委员会给出了最终答案。

《关于加强限房价项目销售管理的通知》中拟规定,限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。当比值在85%以上的,按最初设定的限价房价格正常销售,前提是销售出去的新房,购房者必须锁定5年,才可以二手房再次交易。如果是85%以下比例,那就由市保障房集团收购这个项目,作为共有产权住房。然后在出售,购房者得到一部分比例的产权,但更多产权归市保障房中心代持。

假设一个限价房项目,当初土地拍卖的时候已经设定最高可销售单价是每平米5万元,现在周边同类产品市场评估价已经是5.5万元。那么比值是90.1%

限价房作为全国范本的意义无锡商品房备案机

。这个比值高于85%。说明限价房当前价格与当前周边楼盘相比,涨幅符合市场预期,那么就判定该项目为商品房。但是,毕竟这个项目还是比市场价便宜了每平米5000元,为了防止过度炒作,购房者买房后,必须至少持有5年,才可以在二手房放盘交易。假设这个限价房项目,当初设定是每平米最高5万元,但今天周边同类产品市场评估价已经是7万元了。那么比值已经明显低于85%了。这说明限价房已经远远偏离市场预期,就由市保障性住房建设投资中心收购,转为共有产权住房后再再上市销售。那么,这个时候购房者买房就只能得到这套房子28.6%的产权了,剩余71.4%的产权归市保障房集团代持。

对购房者、全国楼市有什么影响?

对于申请共有产权房的家庭而言,多以无房或收入偏低家庭为主。共有产权房源的增多,制度上更多地是向刚需族倾斜。

业内人士认为,政策落地后,经由政府收购的共有产权房,大大压缩了限价房的牟利空间,使得限房价项目真正回归房住不炒的目的。

共有产权房可流转,同时投资属性又非常弱,是对多层次住房供应体系完善与补充,推动我国住房长效机制的建立健全。

对无锡楼市有什么影响?

无锡楼市目前没有限价房。但是存在商品房限价机制。2017年4月28日,无锡市政府办公室发布了《无锡市政府办公室关于进一步加强商品房住房管理的意见》,明确了3点。

1.商品房住宅销售前应向价格主管部门申报备案价格,申报备案价格高于所在区域商品住房成交均价的,须向房地产开发企业应提交有法定资质的第三方机构出具的商品住房成本评估报告。价格主管部分根据成本情况,指导企业合理申报价格并审核确定备案价格。

2.申报价格备案的商品住房规模不得低于3万平方米,备案后1年以内不得涨价;前一次获销许的商品房不卖完,不获批新销许。

3.开发商获销许10天以内,应一次性公开全部准售房源及每套房源价格。

备案限价机制与限价房有什么区别?

备案限价机制更具灵活性,商品房备案可遵循当时市场价格对商品房作价格限制;而限价房在限定地价的同时就限定了房价,由于无法准备预估未来市场的走向,导致既定限价偏离市场价格,违背了限价的本意,依赖临时补丁才能发挥遏制房价,稳定市场的作用。

另一方面来说,不能把限价房转为共有产权房简单地理解为临时补丁,在弱化住房投资的属性的同时,更多了打压很多购房者买到就是赚到的炒房心态。毕竟,备案下的商品房依然有利可图。

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