闫宗成楼市探戈时段已经结束并进入重组年

2018年08月03日 来源:

闫宗成:楼市探戈时段已经结束并进入重组年

今年的五一楼市将有什么样的表现?在调控持续、资金链收紧、去库存化压力加大等背景下,房地产开发企业的未来之路又在哪里?本期权威访谈,就来看看全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成的精彩分析。

临近五一,新盘上市、各类促销也开始多了起来,而往年的此时也是楼市成交的小高峰。

那么今年的五一楼市将有什么样的表现?在调控持续、资金链收紧、去库存化压力加大等背景下,房地产开发企业的未来之路又在哪里?本期权威访谈,就来看看全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成的精彩分析。

人物简介:全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成

关键词 五一楼市

大部分地区波澜不惊

经典语录经过了这么长时间的宏观调控,买卖双方彼此摸底、互探虚实的探戈时段已经结束。

■:按照以往的市场表现,五一都是楼市销售的一个关键节点,往往市场的表现不凡。那么,今年经过一年多政策调控的五一楼市将会迎来一个什么样的局面呢?楼市是否会借机反弹?

■闫宗成:在未曾经历政策调控以前,五一楼市常常呈现一片火爆。去年的五一楼市,在宏观调控下,经历了一半是火焰,一半是海水的市场。但经历了这么长时间的政策调控,楼市的买卖双方都趋于冷静与理智,所以今年五一楼市肯定与往年大不同,基本是局部会热,大部分表现趋冷的状态。

经过了这么长时间的宏观调控,买卖双方彼此摸底、互探虚实的探戈时段已经结束,随之而来的则是调控持续,刚需寻找合适时机释放、开发商针对市场的实际需求提供产品。这样的市场氛围下,大部分地区的五一楼市基本会处于波澜不惊的状态,这也将是楼市市场表现的常态。

当然,目前上海等局部地区的楼市有所升温,但这并不能代表楼市的全局,甚至说只能是个别城市、个别优秀项目的个案表现。楼市回暖的个案出现,很大程度上是开发商降价促销以价换量换来的,表现出的仅仅是量增价跌。不可忽视的是,这些个案的回暖持续到何时难以预料。所以楼市借此机会反弹,更是无从谈起。

关键词 库存增加

去库存化是多数房企主题

经典语录 大量兼做房地产开发的非主业上市企业很有可能会加快脱房速度,回归核心主业,这正是库存市值与涨幅增大的直接影响。

■:日前,有数据显示,截至4月15日,沪深两市140家房企中有85家发布了年报,合计库存市值高达9641亿元,要比2011年上涨41%。这样大的库存市值和涨幅对整个房地产市场影响何在?

■闫宗成:面对相同的政策、市场环境,房地产开发企业呈现出不同的发展态势。这不但与企业对市场形势的判断有关,还与企业的市场结构和产品结构直接有关。但无论如何,这样的库存市值和涨幅对于开发企业来说势必压力更加增大,而宏观调控的目的也正是促使开发商去库存化。我觉得去库存化是今年绝大多数房企的主题。这也需要开发商认清形势,及早在去库存化方面加强力度,这是非常有必要的。

库存压力增加的同时,房企的资金链趋紧、负债高企,日子更不好过。负债率普遍上升进一步加剧了资金紧张的状况。其实从2011年起,房企资金链趋紧就不再是秘密。部分企业割肉求生,还有些企业干脆被收购。

从库存和资金的情况看,房地产企业正在经历最困难的日子。大量兼做房地产开发的上市企业很有可能会加快脱房速度,回归核心主业,这正是库存市值与涨幅增大的直接影响。

在未来,即便是城市化和人口迁徙带来的刚性需求持续释放,即便是今年年内房地产市场风险处于可控状态,但在去库存化的沉重压力下,价格向上的节奏也将十分迟缓、艰难。

关键词 楼市底部

底部特征并未出现

经典语录 政府的宏观调控进一步加强和收紧,这就意味着楼市还远远没有到达底部或者调控的预期,还有下滑空间。

■:近日,有数据显示北京4月份新盘入市量骤减。还有相关数据指出,今年1季度城市住宅用地楼面价下降。未来的市场是否将逐渐出现底部特征?

■闫宗成:全国个别地区的确出现了或即将出现楼市底部特征,但从全国房地产市场的发展格局来看,市场出现底部特征这是不太可能的。因为目前有一点可以肯定,就是政府的宏观调控进一步加强和收紧,这就意味着楼市还远远没有到达底部或者调控的预期,还有下滑空间。

经典的周期理论认为房地产处于周期底部应该至少具备这样几个特征:一是一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而破产,同时房地产企业破产率增加;二是由于房地产投资项目减少

闫宗成楼市探戈时段已经结束并进入重组年

,使得房地产业就业水平下降,失业人数增加,并进而带动相关行业,如建筑行业、建材行业的失业人数增加;三是房地产销售价格和租金水平继续维持跌势,个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本;四是房地产交易量进一步减少,空置率居高不下成为楼市的普遍现象。

就目前的房地产行业而言,虽然企业资金链普遍紧张,但破产的很少;房价虽然有所下滑,但并非普遍情况,且跌破建造成本者更是不曾出现。所以,此时说整体的房地产市场呈现底部特征还为时过早。

关键词 资金压力

房地产市场进入重组年

经典语录 开发商在2008年以后的开发贷款要还,2008和2009年的信托贷款也要还,这两个贷款因素叠加在一起,很多开发企业可谓是亚历山大。

■:就目前的楼市而言,资金压力的确在不断加大,那么这个压力对整个行业的直接影响都有哪些?

■闫宗成:调控如果一直持续,未来开发企业最大的压力是资金链、融资的问题。

从2008年开始房地产行业兴起,到现在正好是一个周期。到现在,开发商在2008年以后的开发贷款要还,2008年和2009年的信托贷款也要还,这两个贷款因素叠加在一起,很多开发企业可谓是亚历山大,未来一年内的日子非常难过。

房地产进入现金为王时代,在这样情况下,大多数开发商非但融资环境没有什么改变,又面临着巨大的还款压力,所以今年是中国房地产市场的重组年。房地产企业将进行一次大洗牌,企业分化趋势更为明显,进入大鱼吃小鱼时代。尤其是很多中小开发商会在这轮宏观调控下,由于资金的断掉被并购重组。

房企并购的本质是对目标企业所拥有的土地或房地产项目的吸收。据了解,2010年房地产行业共实现并购84起,占并购案例总数的13.5%,为所有行业之首。从去年上半年开始,房地产业并购案例持续增加,并购速度也进一步加快。在房地产市场不够乐观的背景下,房地产企业通过并购重组,也可在较短的时间内形成自己的品牌优势,增强抵抗风险的能力。

地产商角色转换加速

经典语录 房地产商正面临角色转换,即由开发商向投资商转变。

■:对于房地产企业来说,经历了跑马圈地和一系列调控之后,曾经困扰房地产公司的地荒问题转为了钱荒。这对于整个房地产的发展有直接影响吗?

■闫宗成:现如今,土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等,冲击并改变着固有的房地产开发模式。这些使得整个房地产行业的游戏规则正在发生变化,即由开发向金融运作逐步转移。房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变,从而使得房地产商向投资商转变。尤其是今年或许会有越来越多的开发商转型成为地产投资商。

近两年在房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中,一些主流房地产企业越来越重视资金的运作,甚至将这一环节提升到了前所未有的高度,而这正好展示出了一种行业的发展趋势:房地产商正面临角色转换,即由开发商向投资商转变。

相关文章
  • 一号文件背后土改困局65农民上访因土地问
    一号文件背后土改困局65农民上访因土地问

    一号文件背后土改困局:65%农民上访因土地问题中央一号文件背后的土地改革困局中共中央、国务院日前印发了2014年中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》,其中对深化农村土地制度改革进行了重点阐述。近年来,随着工业化、城镇...

  • 二手房市场雾蒙蒙价格太高买家继续观望
    二手房市场雾蒙蒙价格太高买家继续观望

    二手房市场雾蒙蒙 价格太高买家继续观望走访二手房市场发现,现阶段,大部分买家均表示价格仍太高,继续观望。而市场上最好卖的,仍是那些满了五年的免税房。数据显示,近一周武汉二手房全市挂牌总量为85692套,挂牌均价为6259元/平方米,环比增长0.02%。从各...

  • 红五月开局不红但这些楼盘成交发力
    红五月开局不红但这些楼盘成交发力

    “红五月”开局不“红” 但这些楼盘成交发力……核心提示:据无锡e房数据统计显示,上周无锡全市商品房备案成交面积为185084.27平方米,环比减少174552.66平方米,减幅48.54%;备案成交1524套,环比减少1601套,减幅51.23%。据无锡e房数据统计显示,上周无锡全市商品...

  • 杭州地铁3号线一期预计今年下半年开工7号
    杭州地铁3号线一期预计今年下半年开工7号

    杭州地铁3号线一期预计今年下半年开工 7号线正在设计目前杭州地铁建设进程加速,杭州地铁集团办公室主任助理吴艇表示:杭州地铁3号线一期工程可行性研究报告已通过专家评审,进入到初步设计阶段。三号线规划线路中的城东北和城西方向局部路段正在进行地质...

  • 国家信息中心首席经济师房地产绝不会全面崩
    国家信息中心首席经济师房地产绝不会全面崩

    国家信息中心首席经济师:房地产绝不会全面崩盘●中国绝不会出现所谓的房地产全面崩盘,更不会出现经济硬着陆,这里最根本的要看房地产调整的幅度有多大。●在房地产调整中,金融的风险会增大,但不会导致爆发类似美国那样的金融危机,尤其是银行不会出什...

  • 金三楼市买房就选优质学区房锡城学区房楼盘
    金三楼市买房就选优质学区房锡城学区房楼盘

    金三楼市买房就选优质学 区房,锡城学区房楼盘推荐核心提示:学 区房作为市场上广受家长群体青睐的房源种类,在金三银四这一特殊时期,更加受到购房者的青睐。本期推荐,金三银四选择购买学 区房,就买这些优质学区内的楼盘。学 区房作为市场上广受家长群...